Luật sư Trương Anh Tuấn (Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho biết, môi giới bất động sản là thuật ngữ để chỉ những cá nhân trung gian trong việc mua bán, giao dịch bất động sản. Đội ngũ này thời gian qua đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng, khẳng định vai trò kết nối người mua và người bán; khai phá thị trường tiềm năng, kích thích nhu cầu của thị trường, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.
Trên thực tế, họ thường hoạt động tự do và không thuộc tổ chức hoặc doanh nghiệp cụ thể. Do chưa có sự kiểm soát chặt chẽ, giao dịch với môi giới tiềm ẩn một số rủi ro như mua phải sản phẩm có tranh chấp, giá cả không minh bạch, thủ tục pháp lý không đảm bảo...
Để giải quyết vấn đề này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số: 29/2023/QH15 ngày 28 tháng 11 năm 2023) có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 quy định chi tiết về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cụ thể, Điều 9 Chương I nêu rõ:
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.
Ảnh minh họa, nguồn: lawnet.vn Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 của Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
Luật sư Tuấn phân tích, Điều 61 Mục 2 Chương VII Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại Khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Trong khi đó, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Trước đây, Điều 62 Mục 2 Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật số: 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014) về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Như vậy, điểm mới đáng chú ý là từ 1/8/2024, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần có ít nhất 1 người có chứng chỉ hành nghề. Đồng thời tới đây, nhiều nhân viên môi giới bất động sản chưa có chứng chỉ sẽ không được phép hoạt động, Luật sư Tuấn phân tích.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu rõ: Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ. Tuy nhiên, tỷ lệ các kỳ thi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tổ chức còn quá nhỏ so với nhu cầu. Ví dụ tại Hà Nội, địa phương có hàng vạn môi giới bất động sản hoạt động nhưng chỉ tổ chức 2 - 3 lần trong năm, với khoảng 2 - 3 nghìn lượt thí sinh tham dự. TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận tình trạng tương tự. Thậm chí, nhiều địa phương có nhu cầu về chứng chỉ rất lớn nhưng không tổ chức bởi không đủ nguồn lực, kinh nghiệm, chuyên môn thực hiện, lo ngại sai sót…
Về quản lý hoạt động của môi giới bất động sản, Điều 81 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản và dịch vụ bất động sản khác trong phạm vi của địa phương. Trong khi đó, Ủy ban Nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền do pháp luật quy định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên./.
